Comment je sélectionne les meilleures FPI

Pour mon portefeuille d'investissement, j'investis régulièrement dans des fiducies de placement immobilier (FPI), qui sont des sociétés qui tirent uniquement des revenus d'investissements immobiliers. Dans cet article, je vais partager comment je sélectionne les meilleurs FPI pour mon portefeuille immobilier qui est totalement passif.

Nous verrons que même si les FPI partagent de nombreuses caractéristiques communes avec d'autres actions versant des dividendes, elles ont leurs propres spécificités vu qu'elles investissent dans l'immobilier. Nous verrons les différents critères que j'utilise pour mon propre portefeuille lorsque j'investis dans une FPI.

Rendement des dividendes et historique des dividendes

La première chose que je fais lors de la sélection d'une FPI est assez similaire à ce que je ferais avec n'importe quelle action versant des dividendes: regarder le rendement des dividendes et l'historique des dividendes.

Vous avez d'abord le rendement du dividende. Il s'agit du rendement annuel de l'action. Habituellement, le rendement d'une FPI sera supérieur à celui des autres actions versant des dividendes, car une FPI doit distribuer la plupart de ses bénéfices sous forme de dividendes. Je recherche généralement des FPI avec des rendements autour de 5 ou 6%, ce qui est un peu inférieur à mes autres investissements immobiliers.

Ensuite, je regarde l'historique des dividendes du FPI. Ceci est très important, car vous souhaitez investir dans une FPI qui a de bons antécédents de versement de dividendes. Ce qui est encore plus important, c'est que le FPI a des dividendes croissants au fil du temps, ce qui signifie que la société se soucie de ses actionnaires, et aussi que votre rendement sur investissement va augmenter au fil du temps.

Finances et fonds d'exploitation (FFO)

Comme pour tout autre investissement dans une action, j'examine ensuite les finances de l'entreprise. Vous pouvez regarder les revenus bruts, les dépenses et les bénéfices habituels, mais pour une FPI, il existe une autre mesure plus importante que les bénéfices : les fonds provenant des opérations, ou FFO.

En effet, en tant qu'entreprise tirant la plupart de ses bénéfices de l'immobilier, une FPI compte généralement la dépréciation et l'amortissement de son portefeuille dans ses bénéfices, ce qui signifie un bénéfice plus faible au bilan. Mais ce que nous voulons vraiment regarder, ce sont leurs fonds d'exploitation, qui sont les flux de trésorerie «réels» de l'entreprise obtenus en ajoutant la dépréciation et l'amortissement à leurs bénéfices. C'est la métrique que j'examine lorsque je sélectionne une FPI et que je compare les FPI entre elles.

Type de propriété possédée

Ensuite, j'examine le type de propriété qui appartient à la FPI dans laquelle je souhaite investir. En effet, investir dans des FPI est un moyen fantastique de diversifier votre portefeuille immobilier dans des secteurs qui ne vous seraient pas accessibles autrement, comme le secteur de la santé. immobilier, ou de grandes propriétés de vente au détail comme les centres commerciaux.

J'aime aussi utiliser les FPI pour investir dans l'immobilier vraiment spécialisé, comme je l'ai fait avec une société appelée DLR (Digital Realty Trust Inc), qui est une société qui investit dans l'immobilier dédié à l'hébergement de serveurs informatiques. Je pense que c'est un très bon secteur qui aura une forte croissance à l'avenir, et à moins d'avoir des millions de dollars à investir, ce genre d'investissement n'est accessible que via une FPI.

Localisation géographique

Je regarde aussi où se situe le portefeuille immobilier de la FPI, pour voir s'il peut diversifier géographiquement mon portefeuille d'investissements immobiliers. En effet, il est très facile d'investir à l'étranger en utilisant des FPI : généralement, vous aurez accès à une large sélection de places de marché auprès du courtier que vous utiliserez pour investir dans des FPI. En quelques clics, vous pouvez investir pratiquement n'importe où sur la planète.

Par conséquent, même si la plupart de mes investissements en FPI sont situés aux États-Unis, j'en ai certains là où je vis actuellement (en Europe), mais aussi à Hong Kong ou à Singapour. J'aime beaucoup utiliser les FPI pour diversifier mon portefeuille partout dans le monde, car c'est tellement facile à faire.

Qu'en est-il des ETFs qui contiennent des FPI?

Enfin, je voulais terminer cet article par une autre considération lors de la sélection des FPS : qu'en est-il des ETFs qui contiennent des FPI? Comme vous le savez peut-être, ETF signifie Exchange Traded Fund, qui est un fonds commun de placement composé de plusieurs positions, mais que vous pouvez acheter en bourse comme une autre action.

Il existe en effet des ETF qui sont uniquement composés de FPI. J'en ai dans mon portefeuille, que j'ai acheté lorsque j'ai commencé à investir dans des actions versant des dividendes. Cependant, je recommande vraiment de sélectionner vous-même de bonnes FPI, plutôt que de vous fier à un ETF qui contiendra une large sélection de FPI, et qui va vous couter quelques % de frais de gestion chaque année.

Ce sont les critères que j'utilise personnellement lorsque j'investis dans des FPI, et j'espère que cet article vous aura été utile!